maison ou placement: premier acheteur ou proprio?

Devenir propriétaire peut être vu comme un rêve en devenir de réalité. Tout comme devenir parent la première fois….
Plusieurs nouveaux propriétaires n’en savent pas plus sur l’achat de leur résidence, que les jeunes couples ayant leur premier enfant. Ne vous inquiétez surtout pas, c’est normal ! L’acquisition de votre première maison fera probablement partie des évènements les plus importants de votre vie.
Lors de changements importants, seul l’instinct d’investisseur ne suffit pas, il faut prendre connaissance du marché dans lequel nous achetons ainsi que de toutes informations susceptibles d’influencer le lieu et le produit visé. Il est donc important de consulter des professionnels qualifiés.
Votre rêve de devenir enfin propriétaire est pratiquement accessible et vous brûle le bout des doigts? Cela requiert certes, quelques connaissances en matière de santé financière et de crédit personnel en vue de bien vous positionner sur le marché de l’immobilier, dans le but d’acheter la bonne propriété, mais aussi, de respecter les différents besoins énoncés de ceux et celles qui s’impliqueront dans cet achat.
Par exemple, l’achat d’une propriété unifamiliale est bien différent de l’achat d’une propriété à revenus, surtout s’il s’agit d’un premier achat. En règle générale, les institutions financières où vous êtes déjà connus et détenez des actifs (compte bancaire, placements et autres) et passifs (prêts, cartes de crédits, marge de crédits et autres), pourraient traiter votre dossier différemment de l’institution où vous ne faites pas affaire, car elles ont déjà un historique qui pourrait vous être favorable.
En évaluant la tolérance au risque calculé depuis certaines données divulguées et connues de votre institution, vous obtiendrez alors une cote de crédit interne à l’institution prêteuse. Celle-ci permet de décrire votre profil de façon plus précise, afin de vous proposer une offre de financement qui tien compte de votre situation et de l’état de votre dossier.
Tout d’abord, il est important de savoir que de nombreux changements en matière de qualification hypothécaire ont été observés au cours des deux dernières années. Notamment, l’augmentation du taux de qualification hypothécaire et de la prime des assureurs hypothécaires comme SCHL et Genworth. Ces deux institutions ont mis en pratique certaines nouvelles restrictions en vue d’imposer une structure plus solide à tout acheteur qui vise d’acquérir un immeuble donné (de tout genre). Ces nouvelles normes ont été mises en place pour prévenir les risques de surendettement souvent très prématurés.
En observant le marché depuis la fin de l’année 2016, on remarque une nette augmentation des achats effectués par des investisseurs ayant déjà fait l’acquisition de deux propriétés et plus, et parallèlement à cela, une augmentation des premiers acheteurs qui donnent une mise de fonds en équité par le biais de la garantie collatérale, souvent supportée par l’immeuble de la famille immédiate.
La raison de l’augmentation de certaines stratégies d’investisseurs est surtout due au fait que les normes des assureurs se sont également resserrées afin de contrer les risques de perte. En acceptant une garantie collatérale par exemple, le préteur limite son risque sans affecter le ratio de la dette de la personne propriétaire qui accepte de mettre l’immeuble en garantie, sans devoir mettre son nom comme Co-emprunteur. La dette individuelle alors considérée séparément, tient plutôt compte, dans certains cas, de la viabilité et de la tangibilité du dossier de façon globale.
Le Régime d’accès à la propriété (RAP) qui permet selon certaines conditions, de prendre de l’argent provenant d’un régime enregistré d’épargne retraite (REER) à titre de mise de fonds, demeure très populaire. Pour les personnes éligibles au programme RAP qui ne détiennent pas actuellement de placement dans leur REER, il existe des stratégies qui pourraient leur permettre d’en bénéficier. Parlez-en à votre comptable ou à votre conseiller financier.
Petit rétroactif :

Les resserrements hypothécaires, en quoi cela nous touche-t-il vraiment en tant que premiers acheteurs?

Le Fameux 17 octobre 2016, un vent de panique déstabilisait les ambitions immobilières des premiers acheteurs. Il est clair que d’entendre d’une moitié d’oreille ce que rapportaient alors les médias, les journaux et les analyses financières, ce vent de panique auprès de la population était compréhensible. Mais faut-il encore bien le comprendre et rationaliser le tout afin de se positionner. Que s’est-il vraiment passé? En quoi ces nouvelles règlementations jouent-elles un rôle pertinent et nous touchent-elles comme québécois(es), comme acheteurs et même vendeurs ?
En quoi cela consiste et touche le marché?

Le Règlement instauré par le ministre des finances, il y a déjà plus de 5 ans maintenant, avait déjà modifié à l’époque l’approche des institutions financières accordant des crédits garantis par la propriété. Ces mêmes institutions avaient prévu la hausse par segment, en qualifiant leurs dossiers clients par rapport au taux de la Banque du Canada, qui en passant, pratiquait la stabilité depuis de nombreuses années déjà. Ce taux de qualification, était passé fin 2016 à 4.64%, et était exercé par les caisses et la plupart des Banques ou autres institutions prêteuses, afin de prévoir et de réduire le risque dans un cas de hausses des taux hypothécaires, lesquels se maintenaient à un niveau plus bas depuis plusieurs années.

Un calcul effectué à la fin de 2016, de façon plus réaliste, stipulait que seulement 5 à 10% des nouveaux dossiers d’achats subiraient l’impact de ces changements et resserrements pour la province de Québec. En réalité, il s’agissait de protéger la population en évitant d’imposer précipitamment des charges financières correspondant à un rêve immobilier qui pourrait nécessiter un ou deux ans d’économies supplémentaires. Ceci dans le but de laisser un coussin aux familles pour parer aux imprévus financiers qu’impose la responsabilité d’une propriété (réparations, finissions, taxes de bienvenue, taxes annuelles de la ville et scolaires, frais de chauffage, électricité, vices cachés etc.)

Aujourd’hui, il existe mille et une façons de bien guider un dossier vers le financement, en justifiant la volonté et la solvabilité réelle de l’emprunteur lorsque celui-ci détient une bonne réputation de crédit et ce, même lorsque les ratios peuvent être élevés. Avec les nouvelles normes en vigueur, désormais, moins de familles se verront acheter pour ensuite perdre leur investissement, alors que davantage d’entre-elles jouirons d’un avenir prospère à travers les années.
Plusieurs programmes mis en place par les assureurs hypothécaires, tels que GENWORTH et SCHL, pourraient vous permettre d’aller de l’avant dans l’achat de votre propriété.

Comme on estime à près de 70% le nombre de dossiers assurés par les nouveaux acheteurs, les institutions financières ont le devoir de bien documenter les dossiers des futurs propriétaires dès leurs premières demandent de crédit, en vue de les guider de façon réaliste à accéder à la propriété de leur choix, dans les délais qui seront réalisables, en employant différentes méthodes et stratégies financières avec eux.

Ayant consultés deux des trois assureurs les plus connus (SCHL et GENWORTH), l’un ne semblait pas souffrir plus que l’autre de la nouvelle façon de calculer les ratios. Aujourd’hui, les stratégies des investisseurs, bien que restreintes, existent toujours, mais elles appliquent un cadre plus sévère afin de préserver nos capitaux immobiliers entre les mains des Canadiens plutôt que dans les mains d’investisseurs étrangers.

En résumé, nous vous encourageons à continuer de vous documenter en vue de votre premier achat et à choisir les professionnels qui sauront répondre à vos questions de manière satisfaisante. Aussi, n’hésitez pas à travailler en collaboration avec un courtier immobilier qui vous aidera à trouver sur le marché, la maison qui correspondra à vos besoins.

Quelques petits conseils en terminant : essayez de budgéter votre achat au préalable et de vous assurer que votre dossier financier sera crédible aux yeux du prêteur. Il est important de vous en tenir au paiement que vous serez en mesure d’effectuer sans affecter votre qualité de vie, afin de profiter pleinement de votre nouvelle réalité en tant que propriétaire, au lieu de vous imposer des paiements qui pourraient dépasser votre niveau de vie. Rappelez-vous que le but n’est pas de devenir prisonnier de votre domicile. Heureusement, sachez que les prêteurs seront en mesure de bien vous conseiller en ce sens.

Bon magasinage !

Anouk Diaz