Numérisation et Croissance Immobilière au Canada

COMMENT LA NUMÉRISATION POURRAIT FAVORISER LA CROISSANCE DU MARCHÉ IMMOBILIER AU CANADA EN PÉRIODE DE RALENTISSEMENT ÉCONOMIQUE

Le marché immobilier canadien continue de défier les attentes d’un ralentissement mondial. Cela peut-il continuer ou l’année 2021 sera-t-elle celle de l’éclatement de la bulle ? Et comment la numérisation pourrait-elle aider les propriétaires qui désirent continuer  à augmenter la valeur et le rendement de leurs biens ? Louisa Bartoszek, Directrice de la Communication du Groupe 2030, s’interroge.

Le Canada continue d’être l’un des marchés immobiliers les plus solides du monde. Même un événement de type « cygne noir », comme une pandémie mondiale fermant de nombreuses régions du monde, n’a montré aucun signe de refroidissement du marché immobilier canadien. Les experts prévoient que les prix pourraient finir l’année plus élevés qu’au début. 

Malgré une légère pause à la fin du printemps, la demande de logements, combinée à des niveaux d’inventaire serrés à l’échelle nationale et à des taux d’intérêt historiquement bas, entraîne des rendements plus qu’intéressants pour les investisseurs immobiliers canadiens.

Cela ne devrait pas être une surprise. L’immobilier est toujours attrayant grâce à un historique de rendements élevés grâce à des investissements directs à long terme et à une volatilité moindre que les autres catégories d’actifs. De plus, les Canadiens connaissent, depuis très longtemps, un marché immobilier florissant depuis 2003. 

Si l’on examine les données sur le logement et les prévisions économiques, les propriétés de base, « refuge », productrices de revenus, situées dans les endroits les plus résistants géographiquement et les plus dynamiques, tels que Montréal, Toronto et Vancouver, continueront probablement à bien se porter dans les mois à venir.

Les prix moyens dans la région métropolitaine de Vancouver, par exemple, ont augmenté de 5,8 % d’une année sur l’autre pour atteindre 1 041 300 dollars canadiens en septembre 2020. Pendant ce temps, les prix des maisons à Toronto ont atteint un nouveau record pour le mois, le prix de vente moyen dans la ville ayant augmenté de 14 % en glissement annuel pour atteindre 960 772 dollars canadiens. 

De nombreux experts sont d’accord. S’exprimant lors de la Conférence canadienne sur les titres à revenu fixe de Bloomberg (14 octobre 2020), l’ancien gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Poloz, est même allé jusqu’à dire qu’il n’était « pas vraiment » préoccupé par les marchés immobiliers canadiens en ce moment même si les ventes et les prix augmentent dans les grandes villes.

Devrions-nous nous en inquiéter ?

Les données montrent que les perspectives à court terme sont prometteuses. Cela étant dit, la pandémie mondiale est un rappel brutal à tous les investisseurs de la nécessité de s’assurer qu’ils sont positionnés en prévision de futurs chocs inconnus qui pourraient déclencher une baisse à long terme. Si nous ne pouvons pas être sûrs du prochain choc, nous pouvons être certains que ce n’est qu’une question de temps avant qu’il n’arrive. 

Que vous soyez optimiste ou pessimiste, Raymond Harte, spécialiste des marchés des capitaux et PDG de Mozaic Markets, estime qu’il est nécessaire de renforcer la prudence des investisseurs et de procéder à une analyse prudente des marchés en ces temps sans précédent.

« Il suffit de revenir 12 ans en arrière sur le marché des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis et sur la chronologie qui a conduit à la crise financière mondiale. Des signaux d’alerte ont été lancés dès février 2003 lorsque Warren Buffet a écrit à ses actionnaires pour les mettre en garde contre les risques. Si la crise des subprimes nous a bien appris quelque chose, c’est d’être vigilant dans l’analyse des données ».

Avec des niveaux élevés d’endettement des consommateurs et un ralentissement marqué des nouveaux immigrants, le marché immobilier canadien pourrait être considéré comme plus vulnérable que ne le disent certains commentateurs, avec des prix de l’immobilier bien supérieurs à ce que de nombreux travailleurs peuvent se permettre.

Une étude récente de la banque UBS indique que Toronto présente l’un des plus grands risques de bulle immobilière de toutes les grandes villes du monde. Le prix moyen des maisons a atteint 975 980 dollars canadiens à la fin du mois de septembre, soit une hausse de 11 % par rapport à la même période l’année précédente.

Ailleurs, un récent sondage de Reuters réalisé auprès d’analystes immobiliers et d’économistes a indiqué que, bien que le marché immobilier canadien ait connu une reprise plus forte que prévu au cours de l’été, les prix des maisons devraient augmenter moins que l’inflation en 2021, car la hausse du chômage et la baisse des niveaux d’immigration refroidissent le marché.

« Le marché immobilier sera confronté à son plus grand défi en 2021, car la combinaison du revenu disponible, des faibles taux hypothécaires et des reports, qui a contribué à stimuler le marché en 2020, inversera la tendance et travaillera contre les prix », a déclaré à Reuters Brendan LaCerda, économiste senior chez Moody’s Analytics (30 septembre).

Impact à long terme et risques pour les rendements immobiliers

Ce qui est particulièrement intéressant, c’est de voir comment la pandémie a changé la donne en termes d’attitude des consommateurs vis-à-vis du numérique et ce que cela pourrait signifier pour l’immobilier.

Alors que les restrictions de séjour à domicile ont obligé les entreprises à fermer leurs magasins ou leurs bureaux « physiques », la vie est passée du monde physique au monde numérique. Une forte accélération d’une tendance existante qui a pris au dépourvu de nombreuses entreprises « non numériques » et qui aura des ramifications durables, voire permanentes.

Il est possible que le travail à domicile se prolonge et que les locataires et les propriétaires décident d’abandonner la vie urbaine coûteuse pour s’installer dans des lieux moins chers en banlieue ou à la campagne. La baisse des valeurs résidentielles et l’érosion des rendements dans des lieux traditionnellement lucratifs. 

Après les mesures de relance record prises par le gouvernement pour protéger l’économie canadienne, le gouvernement fédéral va probablement chercher une nouvelle source de revenus pour soulager les caisses publiques du Canada au cours des années à venir. En cette période de hausse du chômage, de croissance économique incertaine et, partant, de création d’emplois, les politiciens devraient privilégier l’imposition de la propriété par rapport au travail (impôt sur le revenu), ce qui risque de grever encore davantage les rendements immobiliers.

Un environnement de prêt serré est probable

Jacques Lepine, fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ), estime que la capacité d’une propriété à attirer du financement deviendra probablement un facteur plus crucial à mesure que les prêteurs deviendront de plus en plus exigeants. « Je m’attends à ce que, dans les mois à venir, nous assistions à un resserrement de l’environnement de prêt. Les prêteurs ne considéreront pas tous les biens immobiliers de la même façon. À court ou moyen terme, un déficit de financement pourrait survenir alors que les banques se retirent et que les prêteurs non bancaires évaluent leurs portefeuilles de prêts ».

Malgré les inquiétudes concernant l’appétit des banques pour le crédit, la hausse du chômage et les avis mitigés sur les perspectives de l’économie canadienne, M. Lepine pense que le marché immobilier devrait rester dynamique, 2021 étant une bonne année pour les vendeurs.

« Cette année, la majorité d’entre nous est restée à la maison presque tous les jours. À regarder les mêmes murs, le même espace. En conséquence, beaucoup de gens ont besoin de plus d’espace ou d’un changement de lieu. Si vous cherchez à vendre, je pense que 2021 est un bon moment pour le faire, car il y aura probablement plus de gens qui chercheront à acheter qu’il n’y a de maisons sur le marché. Les vendeurs auront un avantage concurrentiel ».

« C’est un avantage que vous pouvez encore maximiser si vous avez numérisé votre propriété et que vous êtes en mesure de vendre votre maison numérique simultanément », a ajouté M. Lepine.

Impact du numérique sur les revenus de l’immobilier

La numérisation de l’immobilier est une nouvelle façon de générer des rendements accrus sur les investissements immobiliers. Largement inconnu de la plupart des investisseurs immobiliers aujourd’hui, Martin Prescott, directeur des opérations canadiennes du Groupe 2030, prédit que d’ici 2030, il sera courant de posséder une version numérique de sa propriété. 

« La technologie transforme toutes les industries et le coronavirus a été en gros comme jeter de l’huile sur un feu numérique à combustion lente. De la petite flamme à l’incendie. Il change le monde tel que nous le connaissons – et rapidement », explique M. Prescott.

« Plus vite que beaucoup de gens ne le réalisent aussi. Il suffit de regarder les autres industries pour voir à quelle vitesse une industrie peut changer. Comme ce que Uber a fait pour les transports, ou Airbnb pour l’hébergement. Deux industries se sont transformées ; et presque du jour au lendemain. La même chose est sur le point d’arriver à l’immobilier ».

Qu’est-ce que l’immobilier numérique ?

J’ai demandé à M. Harte et à M. Prescott de m’aider à comprendre le concept de numérisation et d’immobilier numérique. Plus précisément, pourquoi voudrais-je numériser une de mes propriétés et pourquoi maintenant ?

« Voyez cela comme un moyen facile de générer plus de revenus de la vente de votre propriété. Le concept est beaucoup plus facile à comprendre que vous ne le pensez », a déclaré M. Harte, remarquant clairement un regard confus sur mon visage. 

« Il peut être décomposé en trois étapes simples : numériser vos documents, construire votre maison numérique puis la vendre quand vous êtes prêt. La première étape consiste donc à rassembler toutes les données concernant votre propriété. Documents juridiques, informations financières, informations géographiques. Tout ce dont un acheteur peut avoir besoin lors de l’achat d’une propriété. Ces informations sont numérisées, vérifiées et stockées sur ce que l’on appelle une Blockchain (une chaîne de blocs). Pensez-y comme des briques d’informations ».

« Maintenant, nous pouvons prendre ces briques et construire un jumeau numérique de votre maison physique », a expliqué M. Prescott. « Non, pas dans un monde virtuel ou Minecraft », a-t-il ri en ajoutant que c’est quelque chose qu’on leur demande beaucoup. « Ce n’est pas quelque chose que quelqu’un peut aller visiter dans un jeu numérique. Il devient un actif financier, semblable à un titre. Un qui peut être acheté et vendu comme d’autres instruments financiers sur une plate-forme financière. Appeler cela une maison numérique est juste une façon plus simple d’y penser.

« Vous êtes propriétaire de la maison numérique et lorsque vous vendez votre propriété physique, vous pouvez vendre votre propriété numérique simultanément. Gagner de l’argent avec les deux ».

« Une fois vendue, la propriété numérique devient une partie du marché financier, comme Mozaic Markets », a-t-il dit en montrant du doigt M. Harte. « Et peut être vendu à chaque fois que la maison physique est vendue à nouveau. Avec tous les investisseurs impliqués qui gagnent de l’argent sur le produit de la vente ainsi que le propriétaire de la propriété physique ». 

1. Harte a ajouté : « La plus grosse somme d’argent est gagnée par les personnes qui « inscrivent » leurs propriétés sur le marché financier. Les personnes qui ont numérisé la propriété en premier. Ils ont, faute de mieux, l’avantage d’être les premiers à avoir fait le choix de la maison numérique ».

Alors, c’est comme un système pyramidal, ai-je demandé, ou un « MLM » (marketing à plusieurs niveaux) ? 

« Absolument pas. Une fois que vous avez vendu votre propriété numérique, vous l’avez vendue », a déclaré M. Harte avec fermeté. « Votre rôle dans la transaction est le même que lorsque vous vendez votre propriété physique. La propriété numérique appartient maintenant à l’acheteur et sa valeur va augmenter ou diminuer en fonction de l’évaluation du marché immobilier et du marché financier. C’est plutôt comme un ETF (exchange-traded fund) si vous les connaissez » ? 

Je hoche la tête et il continue : « Donc, comme vous le savez, un ETF suit la performance des actions d’une entreprise ou d’un secteur. Une maison numérique, c’est la même chose, elle suit la performance de la maison, son évaluation. Le terme technique pour cela est « tokenisation », mais nous l’appelons « maison numérique », car nous pensons qu’il est plus facile à expliquer et à visualiser. Ce jeton, cette maison numérique, fait partie du marché financier et peut être acheté et vendu par différents investisseurs. C’est la même chose qu’un ETF ».

L’immobilier est à l’aube d’une révolution technologique

Il ne s’agit pas seulement d’une nouvelle ère de maisons numériques. M. Harte et M. Prescott expliquent que l’ensemble du secteur immobilier tel que nous le connaissons sera bientôt révolutionné par la technologie « blockchain ». Plus précisément, le processus d’achat d’une maison.

« Le processus de cession de propriété au Canada est assez archaïque. Il en résulte des pertes d’argent pour l’acheteur et le vendeur en raison de retards évitables, de documents perdus et de frais de tiers », a déclaré M. Prescott. 

« Alors que le monde passe du papier au numérique dans tous les aspects de la vie, les investisseurs immobiliers exigent de plus en plus la même expérience de transaction « en temps réel » et ne sont pas disposés à accepter les longs délais de traitement, la perte d’informations et les frais encourus dans le processus actuel d’achat d’une propriété ». 

1. Harte, qui a près de 30 ans d’expérience dans le secteur bancaire international, explique qu’il ne s’agit pas d’un problème auquel sont confrontés uniquement les investisseurs immobiliers individuels. Les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les gestionnaires d’actifs, partagent les mêmes frustrations et sont impatients de voir les entrepreneurs du secteur technologique se consacrer à la révolution de l’immobilier.

« L’immobilier numérique est passionnant, car il offre non seulement aux investisseurs immobiliers la possibilité d’accroître la valeur et le rendement de leurs investissements immobiliers, mais il permet également d’atteindre un niveau de transparence et de rapidité sans précédent dans le processus d’achat de biens immobiliers. Il transformera radicalement le secteur de l’immobilier alors que le monde entre dans une nouvelle ère numérique ».